Anreicherung von NPL-Portfolien
Drei Schritte für eine qualifizierte Datenanreicherung eines zu prüfenden NPL Portfolios für Aufkäufer oder Verkäufer:
- Adress-Validierung und Objektartermittlung
- Vorhandene Daten aus dem historischen ZV Markt bereitstellen:
- Objektrecherche in ZV-Datenbank auf laufende Verfahren oder evtl. Vorverfahren
- Komparables ZV aus Datenbank mit ca. 900.000 Terminen
- Verfahrensdauer je Objektart und Amtsgericht
- Erlösquoten je Objektart und Amtsgericht auf PLZ-Basis
- Aktuelle Marktdaten
- Liegenschaftszins/Bodenrichtwert
- Komparables für Mieten/Kaufpreise
- Marktentwicklung/Vorausschau
Bewertungsansätze verifizieren
Die Analysen und Untersuchungen der jährlich wachsenden, derzeit 750.000 Immobilien umfassenden Datenbank der ZVG-Daten GmbH , ein Unternehmen der Argetra Verlagsgruppe, bietet ein wertvolles Dienstleistungs-Angebot für institutionelle Käufer, Investoren, Immobiliendienstleister und Banken.
Extrem stark variierende Verfahrenszeiten und veraltete Gutachtenwerte auf dem intransparenten Zwangsversteigerungsmarkt mit insgesamt 500 deutschen Amtsgerichten ergeben große Preisunterschiede bei den zu versteigernden Objekten. Nach Ansicht des Geschäftsführers Axel Mohr erfolgen die internen Wertermittlungsansätze in den Bilanzen der Banken und Versicherungen hingegen oft nach Pauschalwerten. Unser Dienstleistungs-Plus: „Für unsere Kunden bieten wir wichtige kalkulatorische Grundlagen zur Immobilienbewertung bei Zwangsversteigerungen. Gerade auch die planbare Beurteilung von Zinsausfällen ist für die Ermittlung der Wertberichtigungen bei Banken, Versicherungen und Immobiliendienstleistern von elementarer Bedeutung.“
Die in den Versteigerungen aufgerufenen Werte stehen oftmals im krassen Gegensatz zum tatsächlich am Markt erzielbaren Preis. Mohr: „Die starken Abweichungen führen in volatilen Märkten zu Schnäppchen oder zur Unverkäuflichkeit.“ Bis zu zweieinhalb Jahre vergehen etwa bei Einfamilienhäusern ab Festsetzung des Verkehrswertes, in Einzelfällen können gar Jahre vergehen. Noch gravierender fallen die Fristen bei Gewerbeimmobilien aus.
Der Unternehmenseigene Datenbestand aus Verkehrswerten, analysierter Gutachtenwerte und Verfahrensdauern sowie weiterer Kosten verknüpft mit Geokoordinaten, Gemeindekennzahlen ergeben eine fundierte Aussage des zukünftigen preislichen Trends in einer bestimmten Region, Stadt oder Straße. Darüber hinaus ermöglichen Vergleichsdaten aus schon durchgeführten Versteigerungen bezogen auf PLZ-Ebene für unterschiedliche Objektarten, Größen und Baujahrklassen wertvolle Chancen zur Einschätzung für institutionelle und private Investoren. Mohr: „Mit dem Einpreisen der Verfahrensdauer helfen wir bei der realistischen Beurteilung einer Immobilie oder eines Portfolios.“
Die tatsächlichen Erlösdaten fliessen in eine statistische Auswertung ein, die wir mit einem Marktforschungsunternehmen ermitteln. So können wir für jeden Standort auf PLZ oder Amtsgerichtsebene Erlösdaten bereitstellen.
Banken und Versicherer
- Bei der Frage, ob neue Finanzierungen in bestimmten Regionen oder Ortsteilen noch bewilligt werden oder ggf. Abschreibungen auf den Bestand nötig sind.
Portfoliobewerter und –aufkäufer,
- Bei der Frage, wie hoch der Erlös einer Immobilie in der Zukunft sein wird. Für die Ermittlung des Barwertes ist der heutige Verkehrswert um die Verwertungskosten, die Verfahrensdauer und den Renditeanspruch zu bereinigen. Auch bei der gutachterlichen Bewertung sind die ZV-Werte als worst-case Ansatz von Bedeutung.
Institutionelle und private Investoren
- Unter Betrachtung unterschiedlicher Wertentwicklungen kann die Investition in zwei kleine Wohnungen z.B. sinnvoller sein, als in eine Große.
Am Beispiel der aufgerufenen Verkehrswerte in Dortmund 2009-2012 wird die preisliche Diskrepanz für die Marktteilnehmer im Segement notleidender Immobilien deutlich: Rund drei Jahre dauert es im Schnitt, bis eine Immobilie von der Gutachtenerstellung zur Zwangsversteigerung gelangt. Die aufgerufenen Verkehrswerte für Eigentumswohnungen in der Ruhrgebiets-Metropole sind seit Jahren von knapp 800 Euro auf 683 Euro gefallen. Noch deutlicher ist der Rückgang bei Wohnungen über 100 Quadratmeter in der Zwangsversteigerung: Hier entwickelten sich die Preise pro Quadratmeter von Spitzenwerten über 1.050 Euro auf zuletzt rund 800 Euro zurück. „Der Grund sind auch hier die veralteten Gutachten der vergangenen Jahre, die unter anderem aufgrund der Finanzkrise eine damit niedrigere Basis zur Beurteilung gaben“. „Ersteigerte man 2011 beispielsweise eine Wohnung mit über 100 Quadratmeter Wohnfläche, so lagen die aufgerufenen Verkehrswerte zirka 90 Euro unter den Werten, die 2011 gutachterlich festgelegt wurden.“
Die Grafik veranschaulicht die Unterschiede zwischen den Verkehrswerten und den Marktpreisen anhand von Sachverständigen-Gutachten. Mohr unterstreicht: „Anhand der Gutachten aus den Jahren der Finanzkrise ist der Markt in Dortmund bezogen auf den Verkehrswert fast 12 Prozent unterbewertet. Unsere Untersuchungen ergeben darüber hinaus einen stabilen Markt mit aufsteigender Tendenz in den letzten drei Jahren.“ Damit dürfte bei Banken die Diskussionen um weitere bilanzielle Abwertungenvom Tisch sein.
Die Preis-Unterschiede machen obendrein deutlich, wie effektiv eine barwertige Berechnung der realistischen Erlöschancen ist. „Die ZVG-Daten werden bislang vor allem von Banken und Versicherungen genutzt, die ihr Neugeschäft gezielt steuern wollen oder realistische Barwerte für den korrekten Abschreibungsbedarf feststellen wollen Zudem wird bei NPL-Immobilientrankaktionen unsere Datenbasis zur Einschätzung der Marktentwicklung, der Dauer des Verfahrens und damit realistischen Preisfindung genutzt.“ Der Ratinger ZV-Spezialist ermöglicht als bislang einziger Anbieter in Deutschland seine fundierten Preis- bzw. Werteinschätzungen anhand von Verfahrensdauern für sechs Objektarten an allen Amtsgerichten, die Zwangsversteigerungen von Immobilien durchführen.